Frais de notaire et frais d’achat à débourser lors d’un crédit hypothécaire : ne les confondez plus !

Frais de notaire et frais d’achat à débourser lors d’un crédit hypothécaire : ne les confondez plus !

Vous souhaitez bénéficier d’un crédit hypothécaire en vue de faire l’acquisition d’un bien immobilier et vous vous rendez compte que vous allez devoir débourser des frais supplémentaires par rapport au prix affiché ? Il ne s’agit ni plus ni moins que des frais d’achat. Des frais obligatoires qui regroupent de nombreuses dépenses différentes dont des frais de notaire et des droits d’enregistrement. Crediteo vous livre ses explications détaillées, ainsi que les différences qui existent entre les frais de notaire et les frais d’achat.

Les frais d’achat ne sont pas des frais de notaire

Dans les frais d’achat, on retrouve un ensemble de différentes sommes qu’il faudra payer si vous souhaitez acquérir un bien immobilier. L’opinion publique, enfouie dans un langage familier, parlera alors souvent des frais de notaire comme d’une somme conséquente qui sera versée directement au notaire. Certaines banques en exigent même l’apport complet dans le cadre d’un crédit hypothécaire. C’est faux. Ou du moins, ça n’est pas totalement juste. En tout cas d’un point de vue terminologique. 

En fait, on retrouve bien des frais de notaire dans les frais d’achat. Des frais de notaire que l’on définit davantage légalement comme des honoraires. Ce montant s’élève généralement à +- 1% du prix total du bien. C’est une rémunération qui est fixée par un barème légal et qui est dégressive à mesure que le prix de la maison augmente. Par ailleurs, ce montant sera divisé si plusieurs notaires interviennent dans la transaction.

Concrètement, un notaire ne sera donc pas “moins cher” qu’un autre. 

Les droits d’enregistrement

À côté de ces fameux frais de notaire, on va retrouver des droits d’enregistrement. Et c’est précisément là que le montant grimpe dans le cadre d’une acquisition immobilière.

Les droits d’enregistrement sont une sorte d’impôt qui sera perçu par l’Etat lors de l’enregistrement d’un écrit ou d’un acte notarié. 

Le montant fixé pour les droits d’enregistrement va varier en fonction de plusieurs paramètres. Tout d’abord la région. Les droits d’enregistrement ne seront en effet pas les mêmes en fonction de la région de Belgique où le bien est situé.

Les droits d’enregistrement à Bruxelles 

Dans la région de Bruxelles, les droits d’enregistrement (sans restriction) s’élèvent à 12,5%. C’est un pourcentage fixe qui ne sera réduit qu’en cas d’abattement. Ce dernier stipule ainsi que les droits d’enregistrement ne seront calculés que sur la partie de l’achat qui sera supérieure au montant de 175.000 euros. Concrètement, il y aura donc un abattement sur les 175.000 premiers euros de votre bien. 

Les droits d’enregistrement en Wallonie 

En Région wallonne, les droits d’enregistrement (sans restriction) s’élèvent également à 12,5% (comme à Bruxelles). Ce pourcentage est fixé par la loi et ne sera réduit que si votre bien immobilier est considéré comme “modeste” ou encore si vous bénéficiez d’un d’abattement.

Les frais réduits (maison modeste) en Wallonie

Une maison sera considérée comme modeste si le revenu cadastral ne dépasse pas 745 euros (montant qui augmente en fonction des enfants). En outre, le propriétaire sera tenu d’y résider pendant 3 ans et le montant de l’achat ne devra pas excéder 167.000 euros (ou 178.000 euros dans certaines zones de pression immobilière). Ce plafond est indexé annuellement. 

Si votre bien respecte les conditions requises pour être établi comme “maison modeste”, les droits d’enregistrement passeront alors de 12,5% à 6%. 

L’abattement en Wallonie

L’abattement ne concerne que les primo-acquéreurs. Dans ce cas précis, les futurs propriétaires peuvent alors bénéficier d’un abattement sur les 20.000 premiers euros du prix de la maison. Les droits d’enregistrement ne seront alors calculés que sur la partie qui sera supérieure à ce montant. 

Exemple : les droits d’enregistrement d’un bien acheté 150.000 euros par des primo-acquéreurs seront de 12,5%. On appliquera alors ce taux sur le montant de 130.000, et non pas sur le montant de 150.000. Des conditions s’appliquent néanmoins comme l’obligation d’en faire sa résidence principale pendant 3 ans minimum, et ce, dans les 3 ans qui suivent l’achat. 

Les droits d’enregistrement en Flandre

En Région flamande, les droits d’enregistrement sont quelque peu différents. Si le bien unique est destiné à un logement familial, alors on bénéficie d’un droit d’enregistrement de 3%. C’est différent dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un terrain puisque le taux passe à 12%. 

Il existe néanmoins quelques conditions pour bénéficier du taux de 3% comme l’obligation pour l’acquéreur d’en faire sa résidence principale dans les 2 ans. En outre, une réduction supplémentaire de 2.800 euros peut également être ajoutée si le bien ne dépasse pas 220.000 euros (240.00 dans certaines villes ou communes).

Que retrouve-t-on dans les frais d’achat que l’on doit apporter en fond propre lors d’un crédit hypothécaire ?

Concrètement, les frais d’achats se composent donc :

• de droits d’enregistrement (variables de 3% à 12,5% en fonction des conditions susmentionnées)
• de frais de notaire (honoraires du notaire à hauteur de +- 1%)
• de frais administratifs
• de la TVA
• d’une transcription hypothécaire 

Quel est le rôle du notaire lors d’une transaction immobilière ?

Le notaire sera chargé d’effectuer toutes les transactions entre l’acquéreur, le vendeur et l’Etat. Son rôle est également d’assurer que les procédures d’échange entre les différentes parties respectent bien la loi.

Et voilà, vous bénéficiez désormais de toutes les connaissances nécessaires pour aborder le sujet des frais d’achat, des frais de notaire et des droits d’enregistrement lors de votre prochaine conversation sur le sujet. Un sujet qu’il est toujours intéressant de maîtriser dans le cadre d’une demande de crédit hypothécaire auprès d’un organisme financier !